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국토교통부(장관 원희룡)는 2022. 6.30일(목) ‘22년 제2차 주거정책심의위원회를개최하여 ｢투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)｣을 심의 및 의결하여 투기과열지구 6곳, 조정대상지역 11곳을 해제했다.
부동산규제를 강화하면서 제주와 강원을 제외한 사실상 전국을 규제지역으로 지정되었으나 이번에 투기과열지구 및 조정대상지역의 규제 해제로 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI)에 대한 규제 적용도 함께 해제 된다.
투기과열지구 및 조정대상지역 해제에 따른 효과와 집값의 변화는?
투기과열지구 해제지역 6곳.
경남 창원 의창구, 대구 수성구, 대전 동구, 대전 중구, 대전 서구, 대전 유성구 등 6곳이다.
조정대상 해제지역 11곳.
대구 동구, 대구 서구, 대구 남구, 대구 북구, 대구 중구, 대구 달서구, 대구 달성군, 경북 경산시, 전남 여수시, 전남 순천시, 전남 광양시 등 11곳이다.
투기과열지구 및 조정대상지역 해제 효과는?
정부가 이번주 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역 161곳 중 일부를 해제하게 되어 17곳 줄어 2022년 7월 5일을 기준으로 144곳으로 바뀐다.
규제지역에서 해제되면 세금 부담이 낮아지고 대출 규제가 완화돼 주택을 매매하기 쉬워지게 되어 거래가 늘면서 침체된 지방 시장이 회복될 것이란 기대 있지만 여전히 금리가 높기 때문에 매수세는 한때 반짝일 것으로 본다.
1순위 청약 조건이 완화된다.
현재 투기과열지구와 조정대상지역의 1순위 청약을 넣기위해서는 ①무주택·1주택 세대주 ②청약통장 가입 2년 이상, 24회 납부 ③과거 5년 내 청약 당첨된 적이 없어야 하며 재당첨 제한 기간은 투기과열지구의 경우 10년, 조정대상지역은 7년이다.
대출한도도 늘어난다.
투기과열지구는 9억 원 이하면 주택담보인정비율(LTV) 40%가 적용되고 9억 원 초과면 20%, 15억 원 초과는 대출을 할 수없다. 총부채상환비율(DTI)도 40%로 제한된다. 조정대상지역은 9억 원 이하는 50%, 9억 원 초과는 30%로 제한되고 DTI도 50%로 제한되지만 규제 지역에서 해제되면 이런 제약이 완화 또는 사라진다.
취득세와 양도세, 보유세 부담이 현저히 줄어 추가 주택 매수가 한층 용이해 진다. 조정대상지역에서는 전용 84㎡ 이하 면적에 대해 2주택 취득 시, 8%의 세율이 적용되는데 규제지역에서 해제되면 2주택 취득시에도 1주택처럼 1~3%가 적용된다.
양도세 비과세를 받을 수 있는 일시적 2주택자의 기존주택 처분기간도 1년에서 3년으로 늘어나 '급매물'이 줄어들 것으로 보인다.
1주택자의 양도세 비과세 요건도 '2년 보유·2년 거주'에서 '2년 보유'로 완화돼 입주를 하지 않아도 비과세 혜택을 볼 수 있다.
조정대상지역의 2주택자와 3주택자에게는 양도세 일반세율에 각각 20%, 30%씩 중과 되는데 비규제지역이 되면 중과 없이 일반세율만 적용된다.
비규제지역의 경우, 다주택자의 장기보유특별공제도 적용돼 보유 기간에 따라 양도차액을 공제받을 수도 있다.
2주택자의 종부세도 완화된다. 조정대상지역에서는 주택가격에 따라 1.2~6%의 세율이 적용되는데 비규제지역이 되면 절반 수준인 0.6~3.0%를 적용 받는다.
청약 경쟁률가 집값의 변화
이처럼 규제가 대폭 완화되면 거래가 늘어 침체된 시장 분위기가 소폭 회복될 것이라는 기대가 있지만 금리인상에 따른 대출금리 상승과 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등으로 매수세가 크게 늘기는 어렵다.
또한 같은 이유로 청약 경쟁률 역시 확 오르지는 않거라고 예상되는데 중도금 대출 제한이 여전히 남아있기 때문이다. 분양가 9억 원 초과 주택은 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증을 받지 못한다.
당연히 입지가 좋은 지역들은 인기가 늘고, 가격도 오를 수 밖에 없는것도 사실이다. 실제로 강원도나 충남 등 서울로부터 가깝고 가격이 상대적으로 낮은 지역의 매수세가 두드러진다. 입지가 좋은 곳이 규제 지역에서 풀리면 매수세가 늘어나고 풍선 효과도 나타날 수 있다.