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임차권등기명령 신청방법과 필요서류, 비용, 신청서, 채권소멸과 시효
만약 계약 기간의 만료되어 이사 가려고 하는데 보증금은 새로운 세입자가 들어오면 그 때 준다고 합니다. 집주인의 말을 믿고 지금 이사를 가도 될까요?
- 임차권등기명령
- 임차권등기명령 신청시기 및 요건
- 임차권등기명령 신청방법
- 임차권등기명령 신청 절차
- 임차권등기명령신청서에 기재해야하는 내용
- 임차권등기명령 필요서류 및 첨부서류
- 임차권등기명령신청서 작성방법
- 임차권등기명령의 채권소멸
「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
이럴때에는 전세/월세 계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 세입자는 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원이나 지방법원지원 또는 시/군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
임차권등기명령
'임차권등기명령'이란, 임차인(또는 세입자)이 임대차계약기간(전/월세 기간)이 끝났음에도 임대차보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 주소지로 이사를 가게되면 기존 계약되어있던 물건이나 주택에 대하여 취득했던 대항력 및 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받기 어려워집니다.
여기서 대항력과 우선변제권이란 주택임대차보호법에 의해 보호받는 임차인(세입자)의 권리중 하나로 만약 새로운 집주인 등의 제 3자에게 본인의 임대차 계약을 계속 주장할 수 있는 권리이며, 임차인이이사 및 전입신고등의 대항력의 성립요건을 갖추었을 때 대항력이 생깁니다. 또한 추가로 확정일자를 확보게하되면 배당을 받을 수있는 권리가 생기는데 이를 우선 변제력이라합니다.
이런 문제점을 해결하기 위한 제도가 '임차권등기명령제도'인데, 임차인이 이사를 가기전에 기존 물건이나 주택, 땅에 대하여 임차권등기명령신청 절차를 마치면 기존 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있습니다. 이후 자유롭게 다른 곳으로 이사할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청 후 임차권등기가 완료되었음을 확인하고 이사를 가는것이 좋으며 절차가 완료되는데 대략 2주정도의 시간이 필요합니다.
임차권등기명령 신청시기 및 요건
임차권등기명령은 임대차관계가 종료된 보증금을 돌려받지 못한 세입자의 권리를 다른 권리자보다 우선하기 위해서 만들어진 제도이기 때문에 전세계약이 모두 끝난 상황에서 임차권등기명령을 신청할 수있습니다.
즉, 곧 이사갈건데 혹시 몰라서 미리 신청하는 제도가 아닌 계약이 끝난 이후에 신청할 수있습니다. 임차권등기명령 등기 후 이사를 해야 권리를 인정받을 수 있습니다.
임차권등기명령 신청방법
인차권등기명령을 하기에 앞서 먼저 몇가지 조건을 충족해야하는데
- 임대차 계약기간 만료
- 임대차 계약해지 사실 집주인에 통보(3개월 전)
- 부동산 점유 (이사를 갔다면 전입신고 하지 않고 여전히 해당 주소지가 본인의 주소지로 나타나야함)
간단하게 위의 3가지 조건을 갖추고 진행합니다.
이후 임차권등기명령을 신청하는 임차인은 임차권등기명령신청서를 작성하고 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 및 지방법원지원 또는 시/군 법원에 접수해야 합니다
임차권등기명령 신청 절차
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- 임차권등기명령신청서 작성
- 임차권등기명령신청서 접수
- 법원의 결정
- 신청인(임차인)과 피신청인(임대인)에게 송달
- 관할 등기소에 임차권등기 촉탁
- 등기사항전부증명상의 임차권등기 기입확인
- 등기사항전부증명서에 임차권등기가 기입전에 이사 또는 주소지변경을 하면 그순간 대항력 및 우선변제권을 잃기 때문에 반드시 등기사항전부증명서에 임차권등기가 실제로 기입된것을 확인한후에 이사 또는 주소지를 옮겨야합니다.
임차권등기명령신청서에 기재해야하는 내용
- 사건의 표시
- 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
- 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소
- 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)
- 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
- 신청의 취지와 이유
- 신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다
- 첨부서류의 표시
- 연월일
- 법원의 표시
임차권등기명령 필요서류 및 첨부서류
- 주민등록증 실물
- 주택임차권등기명령신청서 1부
- 계약서 사본1부 (확정일자를 받은 경우 확정일자가 보이도록 복사)
- 주민등록등본/초본 1통 (주민등록상의 전입일자가 있는 등본 또는 초본)
- 건물등기사항증명서 1통 (전국의 등기과(소)에서 발급)
- 임차인이 공동명의였다면 서류추가
- 해당 집을 연장계약했다면 증명서류 추가
- 첨부서류
- 부동산 목록 5부 (별지로 첨부)
- 등기부등본 표제부에 있는 내용을 전부 쓰면 됩니다 건물 소재지번 및 모든 주소를 기재하고 건물내역에 나와있는 철근콘크리트구조부터 옥상에 대한내용까지 그대로 기재하며 그 중 임차인이 점유하고있는 층과 호수까지 작성합니다
- 송달료 3회분 (영수증 첨부/ 송ㄷ달료는 법원 구내은행 또는 지정 수납은행에서 납부함)
- 임대인 또는 임차인이 1명 추가될때마다 3회분의 송달료 추가 납부 필요
- 등록세 7200원 영수증 첨부
- 사전에 해당 구청의 세무과에서 등록세 신청을 하고 입금하면 영수증을 받을 수있습니다
- 대한민국정부수입인지 2천원 (우체국 및 법원 구내은행)
- 대법원등기수입증지: 3천원 (법원구내은행 등기소)
- 부동산 목록 5부 (별지로 첨부)
임차권등기명령신청서 작성방법
- 신청인(임차인)과 피신청인(임대인) 각각의 이름과 주소, 연락처 및 주민등록 번호를 적습니다.
- 등기사항전부증명서의 표제부를 참고해 임대차 목적물인 주택 또는 건물의 표시를 하되, 일부분인 경우 해당 부분을 표시한 도면까지첨부해야합니다.
- 인청취지와 겸해 임대차계약일자, 반환받아야할 보증금 및 차임, 점유개시일자, 주민등록일자, 확정일자, 임대차 기간 또는 계약종료일자등을 적습니다.
- 신청이유에 임대차계약 체결 및 계약 내용, 종료원인 등의 사실을 기재하며 대항력 있는 우선변제권 취득 여부와 이를 확인할 수있는 점유개시일자, 주민등록일자 또는 사업자등록일자, 확정일자등을 초함하여 쓰도록합니다.
- 임대차 목적물인 주택 또는 건물 소재지의 관할 법원으로 'XX법원 귀중'등의 형태로 서류끝에 표시함으로서 마무리 합니다.
임차권등기명령의 채권소멸
임차권등기명령 신청을 했다고 잊고 살다가는 되레 보증금을 못 받을 수 있습니다. 특히 지인과의 임대차계약 관계는 서로 믿기 때문에 보증금반환을 요청하지 않은 채 10년 경과하기 십상인데 이렇게 되면 소중한 내 보증금이 소멸시효가 만료되어 영구히 돌려받지 못할 수 있습니다.
보증금채권에는 소멸시효가 있기 때문에 10년간 권리행사를 하지 않으면 자동으로 소멸됩니다. 즉 채권압류, 가압류, 가처분신청 등을 신청해 놓은경우 계속해서 권리 행사를 하는것으로 보기 때문에 소멸시효의 카운트는 중단됩니다.
하지만 '임차권등기'의 경우 압류와 같은 권리를 행사를 하고있다고 생각하기 쉽지만 임차권등기명령을해도 보증금채권에 대한 소멸시효의 시계는 돌아갑니다. 임차권등기는 압류와는 다르기 때문에 임차권등기가 돼 있더라도, 계약종료일로 부터 10년이 지나면 보증금은 소멸한다고 대법원에서 판단했기 때문입니다.
이런 문제가 있기 때문에 임차권등기를 해두었더라도 반드시 임대차 계약이 종료한 시점부터 10년이내에 보증금반환소승 등의 행동으로 독촉을 하여 권리를 행사해야합니다. 보증금 반환소송은 세입자가 계약 기간 이후 계약해지통보를 하고 그 증거로 전화나 문자, 카카오톡, 내용증명등이 있다면 대부분의 경우 승소 할 수있으며 이때 발생한 변호사비용과 법원비용, 소송촉진법에 의한 지연이자 연 12%까지 모두 받을 수 있습니다.